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合约要素

买卖房产的合同将包含以下基本要素:

基本信息

  • 在合同的最开头,需要阐明的就是买卖双方所有人的姓名、所要购买的房产所在地址、朝向等信息。

价格

  • 根据当地市场供求关系和作为专业地产经纪的我为您提供的信息,买家的开价可以与卖家的开价不同。

定金

  • 买家通常会在购买房产时提交一份定金。这份定金既是买家的一种在购买交易中诚意的表达,也是一种对自己诚信的证明。交付定金的时间可以根据买方自由决定,也可以由卖方为之提出协商。在渥太华购房,定金一般在房款的1~5%左右,需要在合同被接受的24 小时内支付。

合同条款

  • 合同条款包括买家的开价、房款支付等细节,买家可以选择自己贷款,如果卖方按揭利率很合适的话,买方也可以选择继续支付卖方的按揭。

合同条件

  • 即为合同对买家保障的条件,包括验房、贷款条件、或者买家需要成功卖出现有住房才可以买新房的条件等等。根据房产状况,以及市场情况和买家的不同需求,我作为房产经纪,会为买家提供适合的建议,以保护买家利益。

合同中的各个时间与日期

  • 定金交付时间:在大多数情况下,买家会选择在合同一经接受时,立刻交付定金,所谓“一经接受”,指的便是买方需要在合同被接受后的24 小时内,将定金交付给指定的定金持有人。定金持有人一般是卖方经纪公司或卖家律师。与此同时,定金持有人应将存款信托于自己的不计息房地产信托账户中,并且不得就存款赚取、收取或支付任何利息。

  • 不可撤销时间:这是提出合同的一方同意允许另一方考虑并接受合同的截止时间与日期,在此时间到达以前,提交合同的一方不得撤回合同。

  • 交房日期:即为房产产权过户到买家,买家拿到钥匙,并完成交易的日期。除非在合同中另有规定,否则房产在交割是必须是空的,且这个日期不能是周末或法定假日。

  • 查产权日期:这是律师在处理房地产交易时进行产权调查工作的日期。

  • 值得注意的是,购房合同中所提及的所有时间与日期将以对应房产所在时区为准。

包括的物件

  • 在合同中,买家需要列出希望在购价当中包含的其它物品,包括家用电器,固定设备和装置,例如窗饰、镜子、自动门锁等,买家可以在这个列表中列出包括但不限于卖家在合同中所提出的物品,但为了避免日后纠纷,买家应当在列出这些物品时尽可能将物品描述得详细一些,甚至可以写明它们的品牌或序列号。

不包括的物件

  • 如果卖家想要将一些原本安装在房子上的物品搬走(如,餐厅内的灯具),必须在这里对它们进行详细的说明。

租赁项目

  • 租赁项目正在近年的房产交易中逐渐成为一个非常重要的问题,因为房子里可能会有很多东西实际上并不属于卖家,而是Lease 或Rent 的。因此,在出售房屋时,卖家必须向买家确认所有物品是否属于租赁项目。另外,在现在的房产交易中,一个比较常见的租赁物品就是热水器,大多数情况下,它们都是在Rent 状态下,或者是涉及到一个Lease to Own 合同的。不仅如此,卖家有时还会把家中某些处于贷款状态当中的物品误认为一个租赁项目,因此,在合同中弄清楚租赁项目尤为重要。

消费税(Harmonized Sales Tax, HST)

  • 如果交易当中会产生合并销售税的话,合同将会说明它们是如何影响销售价格的。

未来房产的用途

  • 买家需要在合同中说明所购房产在将来的用途,如果买家最初说明房产将用于居住,那么将来这栋房产可能不会被允许转为商用。不仅如此,房产在将来的用途可能也会对房产的合并销售税产生影响。

地役权

  • 合同中将会阐明买方有权对包含在房产交易中的物品享有产权,以及外围占地的燃气、水电、通信等小型公共事业公司的地役权。同时,买方必须接受所有适用的限制性条款。

交易安排

  • 合同中将会写明安大略省的绝大多数交易都是如何以电子形式完成的。

七月文件以及产权、贷款的解除

  • 卖方应向买方交付卖方拥有的有关该这座房产的所有单据,包括所有调查报告和契约的副本。如产权涉及抵押,而且抵押是在特许银行、信托公司、保险公司、信用社或Caisse Populaire 办理的,则很可能不会在交易完成时或之前解除。合同将说明如何解除这些抵押,并要求卖家在交易前偿清所有抵押贷款。

验房

  • 合同会在这一条款下规定买方可以亲自验房,买方会通过签署合同承认并同意自己将获得验房的机会,如果合同中没有关于验房的条款,那么买方是拿不到验房报告的。

房屋保险

  • 合同将表明卖方将在交易完成之前对房产负责,因此,卖方需要将所有相关的保单保留到交房日为止,如果房产在交割前遭受了重大损失,那么买方有权取消合同,或在交割时获得一定补偿。

准备文件

  • 卖方将负责准备除了土地转让税宣誓书以外的所有契据时所产生的费用,但所有的抵押贷款归还费将由买房负责。

卖方的居民身份

  • 在《所得税法》(Income Tax Act)当中,有一部分内容是针对那些要出售房产,但又并非是居民的卖方的。为了确保相关税务的缴纳正常完成,合同将在这一条款下讲述一些房地产交易中的选择。

交易中的调整

  • 在房产交易中常常会有一些调整,比如需要缴纳的财产税比例等。合同中的这一条款列出了在交易中一些常见的调整,并规定买方将对交易日当天的所有调整负责。

交割完成意愿

  • 买卖双方都必须要证明自己愿意,并已经准备好迎接交易的完成,对于买方来说,需要准备的就是足够的资金,而对卖方来说,就是要准备好拿出所有相关契约和房屋的钥匙。

《家庭法法案》

  • 卖方保证,他们已经遵守了《家庭法法案》中所有与配偶相关的规定,除非配偶在合同的指定区域内签字,否则配偶将不会享有有关这栋房产的任何权利。

脲醛泡沫保温材料(Urea Formaldehyde Foam Insulation,UFFI)

  • 脲醛泡沫保温材料在上个世纪六十年代前是可以合法使用的,因此,一些老房子可能曾经安装过。由于脲醛泡沫保温材料含有有毒物质,且在现如今不得使用,卖方需要在合同中保证他们没有安装过这种材料,且据他们所知,所要交割的房产当中也并不含有这一种材料。

有关法律、会计和环境方面的建议

  • 合同会在这一条款下规定买卖双方从房地产销售人员所得知的任何信息都不应被视为与法律、会计或环境方面直接相关的建议,如果那些信息有可能影响交易或估值,买卖双方应另外向专业的专家寻求意见。

书面合同

  • 如果购房合同中的预先设定(预印)的条款与合同中的条款有冲突或不一致之处,合同中的条款则将取代预先设定的条款。此外,买卖双方之间除了购房合同所包含的合同外,将不会有其它涉及双方的合同。