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买房指南


买房时要考虑的8个因素

  • 1. 生活方式

    我首先会为您确保的,就是帮助您找到一个能够满足您与家人要求的完美的家。

  • 2. 投资

    在为您买房的过程中,对于我来说有两件最重要的事情,一是帮助您找到一个最适合您的生活方式的房子,二是为您找到一个适合投资的房子。

    我可以帮助想要投资房地产的买家计算出房屋在未来5年内的增值率。

    因此,我会为您确保的第二个因素,就是帮助您找到一个有投资价值的新家,并确保它在未来5年内能为买家带来一个巨大的回报率。

    3. 验房

    我会为您确认房屋所需要做的所有检查,并确保您在交易完成后不会面临高昂的升级或翻新费用。

  • 4. 有害物质及材料

    我会帮助您确认房屋中是否含有对您和家人健康有害的物质或建筑材料。

  • 5. 位置的影响

    我会为您确认房屋附近是否有可能对您的房屋增值带来负面影响的场所、拟议的开发项目或即将建设的道路等。

  • 6. 建筑商选择

    我会为您确认您新房是否由信誉良好的建筑商建造,因为这一点也会对房屋将来的转售价格带来影响。

    7. 抵押贷款融资

    当大家购买房屋时,大多数消费者都会考虑抵押贷款融资,因为很少有消费者选择用现金支付所有房款。因此,除了利率以外,大家还需要考虑很多事情,比如:抵押贷款的类型、是否能每两周付款等。

    8. 隐形的储蓄

    我将会为您详细讲解如何将抵押贷款转变成一种隐形的储蓄。现在的借贷成本其实是相当低廉的,因此现在就是一个不错的入手时机。同时,我还能为您精确计算出您在未来五年内需要偿还的价格。

买房步骤

一、银行预批:

对于贷款买房的购房者,了解自己财务状况和银行预审批贷款额度是需要做的第一件事情。因为:

  • 我们需要确定买房预算。您的净资产有多少,您的收入和借债情况,以及您的身份状况等因素,都会决定您可以从银行借到多少钱。

  • 对于在外地的买家,首付款何时需要到位,以什么样的形式到位,会决定后期办理贷款的成功率。不仅如此买卖合同的交房日,也会受到资金到位时间影响。

  • 针对工签、留学生、海外人士和新移民贷款,不同银行会有不同的贷款政策,对首付比例的要求也不尽相同。

  • 针对您是否需要由小房换大房,先买还是先卖等问题,我们都可以推荐银行的贷款产品帮助您实现顺利过渡,或者推荐适合您情况的税务优化的选择方案。

  • 如果您不打算卖房,银行的一些融资的产品可以解决您买房的资金问题。

  • 尤其是在市场竞争激烈的卖方市场中,银行的预审批会让您成为卖家眼中的“现金买家”,也会让您更有信心抢到心仪的房。

如果您已经拿到了预审批,那就恭喜您!

但如果您还没有自己的贷款经纪,也可以联系我们,我们会推荐适合的贷款专家,帮助您准备预批文件。

二、买房费用:

  • 定金(Deposit): 二手房合同买卖双方接受以后24小时之内支付,并会在贷款时成为首付款的一部分,如果是在不贷款的情况下,定金会在交房时从房屋总价中减掉。在渥太华买房押金一般为房屋价格的2%到5%;开发商的新房定金的比例一般在10-15%, 通常会在120天内,分几笔支付。

  • 验房费(Home Inspection fee) : 在渥太华雇佣一名持牌验房师的费用大约需要500加币左右。 郊区物业如果使用井水,用化粪池排污,还需要进行水质检查、井水功能检验、化粪池检验,总共大致需要1000加币左右。

  • 估价费 (Home Appraisal) : 贷款时,中介公司可能会收取大约300加元左右的房屋估价费,不过有一些银行会免去这个费用。

  • 贷款首付(Down Payment): 首付的资金一般需要在房产交接几天前支付给买家的律师。

  • CMHC或Genworth贷款附加保险: 如果首付少于20%,CMHC会要求支付贷款保险。保险金额根据贷款金额不等,一般需要几千加币,可以计入贷款,分摊到每月多支付几十加币。

  • 土地转让税(Land Transfer Tax) : 买家购房时的一项通过律师支付给政府的一次性费用。和个人所得税一样,土地转让税的税率是一项基于房价的阶梯型税率。对于全球范围内5年内未拥有过房产的首次购房者,政府提供最高4000加币的免税额度,注意这个免税额度只针对作为加拿大永久居民或公民的买家。安省土地转让税的计算请参考我们网站上的土地转让税计算器,输入房价自行查询。

  • 律师过户费用 (Lawyer fees, Title Insurance, Registration, Etc.): 包括政府注册的费用、更改产权的费用以及律师行办理过户所需的律师费用。这些费用,会由律师在交割前几天计算,并且提供给买家一个清单。买家需要去把首付款、土地转让税以及这些律师相关费用一次性支付到律师账户,律师会在交接当天完成各项清算、注册房屋产权、完成房屋的交割。在渥太华,律师的过户费用为2000-2500加币,包括各种产权注册交割的费用、购买地契保险的费用以及律师的办公费用等。

  • 房屋保险费 (Home Insurance): 如果您需要贷款,贷款机构会要求您购买房屋保险。保险费会因房屋用途而不同。自住房的保险会比较便宜,商住房或出租房的会较高。保险公司有不同的承包范围和政策,请根据自身情况向保险公司咨询。自住房保险为100加币左右。如果有车险,可以考虑和车险绑定,会比单独买房屋保险便宜一些。

三、选择经纪:

  1. 想要找到一个对的经纪人,不止要看TA的工作经验

    您需要选择一个真实、可靠且善于交谈和谈判的房地产经纪人。——Kevin Taylor, Sand to City Real Estate Team

  2. 记住,你们之间的化学反应是关键

    在选定与您合作的经纪人之前,最重要的问题在于您是否真的能够信任TA,以及您是否觉得TA对您足够真诚。所以说,你们之间的化学反应是关键。——Kevin Hawkins,WAV Group, Inc.

  3. 向亲人和朋友寻求推荐

    合适的房地产经纪一定是人们自己做出的选择,因此,如果有其他房主向您推荐一个经纪人那就最好了!——Eileen Lacerte, Hawaii Beach and Golf Properties

  1. 找一个真心为您着想的人

    在您和您的房地产经纪合作时,不妨问问自己,您的房地产经纪人是不是真的有把您的最大利益放在心上。——Joshua Hunt, TRELORA

  2. 找一个您可以信任的经纪

    您真正需要的是一个能够理解您的想法,并且愿意尽最大努力帮您实现目标的房地产经纪人,所以您一定要花点时间去找到那个值得您尊重且信任的人。——Beverly Serral, Beverly Serral Signatures

  3. 找一个激情、诚实且有信念感的房地产经纪人

    您需要一位对待工作充满激情、对您诚实且充满信念感的房产经纪,因为您需要经纪人告诉您如何在最短的时间内,以尽可能高的价格把您的房子卖出去。——Brian Balduf, VHT Studios

  1. 要确保您的经纪能够给您足够的帮助

    一个有强大团队作为后盾的房地产经纪人能够为每位客户提供更高水平的服务。大多数房产经纪都要同时服务好几位客户,但买卖房屋的流程是相当复杂的,如果没有其他工作人员的辅助,他们就很容易漏掉或者做错一些事情。——Will Featherstone, Featherstone & Co.

  2. 验证TA是否真的能够为您降低风险

    您需要的是一个真的能够主动帮您降低风险的经纪人。当您和您的经纪沟通的时候,要注意TA是否有在使用真实的数据,这些数据会涉及到投资分析、社区的市场表现,以及您的买卖能够带来的长期影响。——Chuck Hattemer, Onerent

  3. 找一个有着强大的核心价值观的房地产经纪人

    核心价值观很重要,因为您一定希望您的地产经纪和您一样遵守游戏规则。——Chris Ryan, Luxury Lifestyles Group / RE/MAX Crest Realty Westside

  4. 找一个既有同理心,又能理解您的经纪人

    您不妨在一切开始之前先和经纪谈一谈,看看TA是否能和您共情,是否有着和您一样的性格与人生观。——Angela Yaun, Day Realty Group

  5. 沟通与交谈

    您需要找一个能够在和您交谈与沟通的时候,让您感觉更加自在的房地产经纪人。——Sarnen Steinbarth, Turbo Tenant

四、看房:

经纪人对市场的了解、专业的知识和经验、反应速度以及能在必要时刻抓住关键的谈判细节并作出精准判断和建议等素质,对您的房产交易带来的价值都是无限的。

您的房地产经纪人可以帮助您对您的房子进行全面调查,包括历史交易记录、周边房产销售情况、对房产将来装修升级的估价以及历史挂盘记录等。房产经纪可以给您一个合理的房屋价格估算,然后再根据经验和具体情况和卖家协商谈判。为您考虑所有的细节,然后为您拿下一份完美合约,促进您的利益最大化。

五、定价和下单(Offer):

经纪人会和您仔细研究所有细节,确认您所需要的各项条件都在Offer内。通常经纪会在合同里加进几项条件,包括验房条件、贷款条件等。

合同中还会有一个不可撤销时间限制(Irrevocable time),它意味着卖家必须在此前做出决定。卖家可能接受,可能拒绝,也可以不理睬。如果卖家觉得您的条件和价格都需要进一步协商,他会签回一份Counter Offer。这么来回几次,直到达成一致,或者最后告吹为止。

合同谈定以后,您要照合同交给经纪公司一张支票作为订金,这笔钱将存到卖方经纪公司的一个由律师监管的专门户口里去(In Trust Account),如果条件无法在期限内满足,钱会由对方完全退回,如果交易成功,定金则会在房款中减掉。因此,签字前一定要慎重,因为合同是受法律约束的,签完字是不能随意更改的。

六、合同谈判

除了下书面offer,您的房地产经纪人还需要与对方经纪沟通、揣摩对方心理、把握时间节奏、适时地推进或减缓谈判进程,并达成对自己客户最有利的结果。

在合同达成以后,房产经纪还需要处理合同修改请求、应对各种各样的紧急事件并引导事件的发展方向,直到双方满意为止。

七、条件满足

  • 验房:
    • 验屋项目通常包括检查房屋的外部结构、地基、屋顶、屋内暖气、空调、墙面、上下水、电路,地板、门窗,保温层等。如果有物品出现问题,您的经纪会和卖家协商维修或其它处理办法。不过有的时候卖家也会提前通知某些物品已经不在最佳使用状态了,在这种情况下,他们回会挂盘信息中注明它们将会以 as is状态出售。

  • 贷款:
    • 在这一阶段,我们需要向银行提供房屋买卖合同复印件、包含房屋正面外观照片的特征表以及所有个人文件。

  • 查验大楼报告(Status Certificate):
    • 如果您买的是有管理费的Condo、Apartment和Townhouse,那您的经纪人一般会在合同中放置一个“律师审查共管房屋状态文件(Lawyer Review Condo Status Certificate)”的条件。

    • 之后,您的律师会向管理处索要这份记载着大楼管理处近期财务情况、储备金(Reserve Fund)以及保险单的文件。

    • 大楼报告的查验申请费通常由买方支付。如果律师通过审查发现大楼的管理有令人不满意的地方,那么买家是可以提出取消合同的。

  • 出租设备费用及买断
    • 购房时,我们一定要确认清楚房屋当中有哪些物品是租赁的,这一点我们会在《合约要素》中详细解释。

  • 保险条件
    • 如果您购买的是乡村房屋、远离交通系统、位于洪水区或报过较大的保险项目(如遭受过火灾)的房屋,您作为买家有权了解这些信息。

    • 如果您购买了农场,有时候它会涉及一个较高价的保险费,不仅如此,如果购买的房屋曾经是大麻屋的话,保险公司也有可能在为您投保的时候增加一些特殊要求,包括环境监测等。

    • 如果您购买的房产牵涉到上述特殊情况,那么您的房地产经纪人一般会建议在买卖合同中加一个保险条件以保护您作为买家的利益。

  • 优先购买权(The Right of First Refusal)
    • 乡村房屋特殊检查 (化粪池、水质、水井)
      • 如果您购买了乡村房屋,我们通常需要进行一些特殊检查,比如确认供水是由市政供水,还是通过井水或湖水等进行独立供水,以及废水处理是有市政提供还是由独立的化粪池来完成。

      • 市政通常是不会为乡村房屋或老房子进行供水和废水处理的,因此它们很有可能会有自己的供水和化粪池系统。因此,如果您购买的房产属于乡村房屋,那么就需要请专人对这些系统进行检测,将来也需要进行定期维护。

      • 除此之外,加拿大有的老房子可能会有水质或铅管不达标的问题,这方面的检测非常重要,因为铅含量超标的水对孕妇和小孩伤害特别大,甚至会导致智力下降。

    • 优先购买权要求,在房产出租期间,如果业主收到并愿意接受第三方提出的租赁或购买要约,需要将其先转交给现租户。

    • 现租客有权利优先根据该要约的条款或条件租或购买其房产。

    • 房东只有在当前租客拒绝接受要约中的条件,或不能及时回复的情况下,才能与第三方达成协议。

  • 环境检查 (污染、石棉、霉菌、空气质量等)
    • 如果您购买的是一套老房子,抑或是一套位于老城区或市中心、新建或新近改建、位于空气污染严重的地区或靠近道路、闹市或餐馆的房屋,那么它们可能会涉及到各种环境问题。

    • 例如,它可能含有有毒物质或材料,它们以前可以合法使用,但现在不再允许使用了;它也可能是建在一块被污染过的土地上的房子,甚至是位于仍然处于汽车尾气和油烟侵扰区域的房子。

    • 如果我们忽视了他们的环境污染,我们的健康可能会在未来的新生活中受到损害。

    • 不仅如此,如果未来的买家在我们转售时进行环境检查,我们可能会面临数十万加元的经济损失。

  • 市政分区(Zoning)
    • 每个城市都会根据功能划分区域,此外,不同区域的基础设施、社区的成熟度以及周围的景观和环境也大不相同。

    • 您可以在购房时,针对这些方面进行调查,也可以向您的房地产经纪人咨询,因为这些将影响您的未来生活,并且会影响将来的转售。

  • 其他(木制壁炉检查,游泳池等):
    • 作为买家,您需要知道房屋是否有壁炉。如果有,您还需要知道它的类型,例如它是燃木壁炉、天然气壁炉还是电壁炉。

    • 专业人员可以帮您确认排烟道是否有过多榴油残留,耐火砖是否有裂痕或松动,这些问题如果没能及时解决,继续使用的话,可能会带来安全隐患。

    • 与游泳池有关的设备都必须在合同中写明。很多人忘记写下相关事项,在开始使用的时候,才发现设备需要维修。此时,再请原业主负责会比较麻烦。作为买家,您不仅需要请一个验房师来检查房子,还要请一个专业的游泳池维修公司来检查游泳池。如果泳池墙面出现裂缝或者泳池漏水,维修费用会非常高,所以买房前一定要仔细检查。此外,在买卖房屋时,卖方有责任确保游泳池已经获得建筑许可证,并确保所有相关设备能够正常运行。

  • 如果验房和贷款都没问题,且合同中所有的条件都满足了,那么我们需要在规定时间内给卖家签出免除条件通知(Waiver / Fulfillment of Conditions),最后敲定购房合同。

即使买家不需要贷款,我们也十分建议各位买家购买房屋保险,因为那是对您大额财产的一重保障。

十、开通水电气网账户 :

打电话或上网通知水、电、天然气和网络公司,通知他们在交屋日期为您开个新账户。渥太华的水单需要在市政府的网站上注册,您的地产经纪或律师会指导您怎样注册电和天然气的账户,我们也会通过Move Snap给您发送邮件,一键指引您完成各种账户的开通!

十一、到律师处付钱,并签所有文件:

交房的前几天,律师会通知您去签署所有文件,律师会事先通知具体交接的金额,包括所有您购房需要出的钱、土地转让费、律师费、与政府相关的各种注册费用,以及卖家为房子当年所交费用的结算,付款后,您需要在银行柜台开设收据。除此之外,您的律师会协助您签署贷款文件和房屋地契文件,如果房屋牵涉到共有产权,还会要求您签署有关共同拥有者性质的文件,写明每人所占产权的比例等。

十二、 对房子进行最后的检查:

在交房前,根据您地产经纪在合同中放的条款,一般还会有一次机会做最后的检查,确保交接前的房屋状态是符合合同规定的,包括电器是否好用等。如果在交房前有需要卖家修理或整改的物品,也要在这个时候提出。

十三、交房(Closing Day):

买卖双方律师会在地产登记机构(即房管局)办理所有的手续,手续完成后,您的律师会通知您去拿钥匙。

拿到钥匙后,您应该先到房子里检查一遍,如果房子的状态和您最后检查时有区别,一定不要搬进去,应该立刻通知律师和您的经纪人。

到这里,您的房产交易就顺利完成啦!整个过程需要多名专业人士的配合,一环套一环,任何一个环节出现问题,都有可能造成损失和影响。所以如果您是初次购房者,一个经验丰富的地产经纪团队对您来说一定是必要且必须的!